วิธีการทางการเงินโครงการอสังหาริมทรัพย์

บทนำ

โครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับทุนผ่านการสนับสนุนที่ธนาคารมอบให้กับผู้สนับสนุนบางครั้งนำเสนอระดับของความยากลำบากเนื่องจากในกรณีส่วนใหญ่ความจริงที่ว่าผู้สนับสนุนเหล่านี้ไม่ได้มีโครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่จำเป็น (การละลาย) ช่วยให้พวกเขาเข้าถึงเครดิตเหล่านี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

โครงการเหล่านี้บางโครงการดำเนินการโดยผู้สนับสนุนรายย่อยและเมื่อเทียบกับโครงการที่พิจารณาแล้วที่ดีกว่าโครงการใหญ่อาจถือได้ว่าเป็นโครงการขนาดเล็ก จากมุมมองระดับมืออาชีพของเราเราพิจารณาว่าโครงการเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งเนื่องจากจำนวนผู้พัฒนาขนาดเล็กและขนาดกลางในเขตปกครองตนเองของมาดริดและชุมชนใกล้เคียงอื่น ๆ คิดเป็น 90% ของกลุ่มธุรกิจนี้

บูมการก่อสร้างที่เรามีในทศวรรษที่ผ่านมากลับมาอีกครั้งตั้งแต่ปี 1998 ความต้องการที่อยู่อาศัยได้รับการสนับสนุนโดยเฉพาะอย่างยิ่งโดยราคาเงินที่เหมาะสมกับกระเป๋าที่ชื่นชอบน้อยที่สุดซึ่งสามารถซื้อบ้านในสภาพที่ดีมาก. ราคาที่ดีขึ้นสามารถทำได้ถ้าที่ดินสามารถเข้าถึงได้ในราคาที่ดีและสิ่งนี้สามารถเกิดขึ้นได้ในพื้นที่ที่ห่างไกลจากเมืองหลวงซึ่งผลกระทบน้อยกว่า

เห็นได้ชัดว่าสถานการณ์ที่เอื้ออำนวยต่อการวิวัฒนาการของตลาดไม่ได้เปลี่ยนทัศนคติของสถาบันการเงินที่ยังคง จำกัด การสนับสนุนสินเชื่อของพวกเขาสำหรับนักพัฒนาขนาดเล็กและขนาดกลางหรืออย่างน้อยก็ยังคงรักษากฎที่เข้มงวดมากสำหรับการประเมินทางการเงินของโครงการต่างๆ พวกเขานำเสนอพวกเขาเพื่อกำหนดความมีชีวิตของโครงการและผลกำไร

ด้วยวิธีนี้พวกเขาจะไม่เกิดภาวะแทรกซ้อนมากเกินไปและโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาอาจวิเคราะห์อยู่ในขณะนี้ยังคงใช้กฎระเบียบที่เราได้อ้างถึงก่อนหน้านี้อย่างจริงจัง ดังนั้นหากเราพบนักพัฒนาที่มีโครงการที่ดีในการสร้างที่อยู่อาศัย แต่ผู้ที่ไม่ได้วัดผลในการเข้าถึงสินเชื่อ "กับผู้พัฒนา" ที่ธนาคารมอบให้ "โครงการนี้" น่าสนใจเท่าที่ควร แยกออกจากกันและลืม

วัตถุประสงค์ของรายงานฉบับนี้คือการนำเสนอกฎเกณฑ์ที่ใช้เป็นแนวทางในการเข้าถึงการจัดหาเงินทุนที่แท้จริงและมีประสิทธิภาพในรูปแบบที่บ่งบอกชัดถ้อยชัดคำเพื่อเป็นทางเลือกให้กับธนาคารและหน่วยงานทางการเงินที่คล้ายคลึงกันอื่น ๆ

ตามที่ระบุไว้ในส่วนหัวของรายงานนี้การจัดหาเงินทุนนี้มาจากนักลงทุนเอกชนที่แนะนำให้ทำการลงทุนโดยมีการรับประกันตามที่ระบุด้านล่าง

พารามิเตอร์ที่กำหนดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

โครงการอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะแตกต่างทางเศรษฐกิจโดยมีพารามิเตอร์พื้นฐานสามประการ:

การจ่ายของล็อต

การรับรู้งาน

กระแสเงินสดที่สร้างขึ้นตลอดการพัฒนาโดยการขายหน่วยที่จะสร้าง

การชำระเงินของเว็บไซต์ (หรือผลงาน) เป็นที่เข้าใจกันซึ่งผู้พัฒนาจะต้องจ่ายเพื่อเริ่มโครงการก่อสร้าง เนื่องจากการจ่ายเงินของการลงทุนได้รับการกำหนดพารามิเตอร์นี้จะถูกลดลงเป็นตัวเลขเดียวซึ่งจะรวมถึงแนวคิดอื่น ๆ เช่น: ค่าธรรมเนียมทางเทคนิคใบอนุญาตและภาษีเทศบาล, พรักาน, การลงทะเบียน ฯลฯ

จุดที่สองแสดงถึงการลงทุนคงที่ในราคาต้นทุนที่ผู้พัฒนาต้องทำในระหว่างการทำงาน ตั้งแต่การขุดจนถึงขั้นตอนต่าง ๆ จนถึงความสมบูรณ์ของรายละเอียดและความสมบูรณ์ของงานพวกเขาจะได้รับการเบิกจ่ายที่ผู้พัฒนาจะต้องทำแม้ว่าจะมีความถี่ที่แน่นอนการจ่ายเงินลงทุนนี้ไม่ได้สร้างขึ้นในจำนวนเดียว แต่เป็นชุด ของพวกเขา - งวดในบัญชีกับผู้สร้างจดหมายปะหน้า ฯลฯ - นั่นคือการชำระเงินของการลงทุนภายในเวลาที่มันจะถูกแบ่งออก

"กระแสเงินสด" สร้างเครื่องหมายตรงข้ามสองกระแส:

ปัจจุบันของคอลเลกชัน

และปัจจุบันของการชำระเงิน

คอลเลกชันสอดคล้องกับรายได้ที่เกิดจากการขายหน่วยอสังหาริมทรัพย์ที่ทำขึ้นการส่งเสริมการขาย: ส่งมอบในบัญชีของลูกค้า, ตั๋วเงินครบกำหนดในระหว่างการดำเนินการของงาน ฯลฯ ในบรรดาการชำระเงินควรได้รับการพิจารณาว่าธรรมดาและไม่ธรรมดา

คนธรรมดาเป็นภาระผูกพันที่ได้มากับผู้สร้างหรือหากนักพัฒนาในขณะเดียวกันผู้สร้างที่มีคนที่คล้ายกันที่แตกต่างกันที่เข้าแทรกแซงในการทำงานในรายการที่มีการชำระเงินก่อนหน้านี้ตกลงตามสัญญา

สิ่งที่ไม่ธรรมดาคือสิ่งที่สามารถเกิดขึ้นได้ตลอดการดำเนินการของโครงการเช่นสินเชื่อสะพานสำหรับสถานการณ์ชั่วคราวที่ขาดสภาพคล่อง

ข้อดีของโปรโมชันหากคุณมีกระแสเงินสดถาวรเพื่อดำเนินงาน

เมื่อเรากล่าวถึงพารามิเตอร์ที่กำหนดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เราได้กำหนดผลตอบแทนการลงทุนผ่านกระแสเงินสด: การรวบรวมและการชำระเงิน - กับ - รายรับและต้นทุน

เราพิจารณาถึงความแตกต่างทางแนวคิดที่เกิดขึ้นระหว่างส่วนประกอบของกระแสเงินสด (การรวบรวมและการชำระเงิน) และผลประโยชน์ (รายได้ลดค่าใช้จ่าย) การควบคุมการจัดการแบบถาวรที่ดีจะช่วยให้นักพัฒนาซอฟต์แวร์ได้รับประโยชน์ที่คาดหวัง

เห็นได้ชัดว่าผู้สนับสนุนที่จะเริ่มต้นการส่งเสริมจะต้องมีเงินทุนหมุนเวียนเพียงพอที่จะช่วยให้เขาสามารถดำเนินโครงการใหม่ได้อย่างสมบูรณ์และครอบคลุมพารามิเตอร์ของการลงทุนผ่านทางการเงินด้วยตนเองอย่างน้อยผู้ที่เกี่ยวข้องกับเว็บไซต์และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ.

ระบบของเราในการรวบรวมเงินช่วยเหลือจากนักลงทุนจะช่วยให้นักพัฒนาสามารถดำเนินโครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยทราบล่วงหน้าว่าเงินที่จำเป็นในการสร้างนั้นถูกฝากไว้ในธนาคารซึ่งรับประกันการดำเนินงานและอาจกำจัดพวกเขาเป็นและเมื่อ งานต้องการมันในส่วนต่าง ๆ ของการดำเนินการ

ในอดีตนักพัฒนาทำงานร่วมกับกระแสเงินสดที่ได้มาจากรายได้ที่เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้า มันมักจะมีปัญหาเพราะค่าใช้จ่ายที่ทำขึ้นในการส่งเสริมการขายมักจะสูงกว่ากระแสกำไรซึ่งก่อให้เกิดความตึงเครียดในการบริหารเงินผู้ก่อการต้องไปในกรณีส่วนใหญ่เพื่อ "แก้ปัญหาสินเชื่อ" ทำให้ค่าใช้จ่ายแพงขึ้นหรือเพิ่มขึ้น ต้นทุนการดำเนินงาน

ด้วยระบบของเราผู้สนับสนุนดำเนินการโครงการอย่างสมบูรณ์ด้วยกระแสเงินที่มาจากนักลงทุนที่เคยฝากเงินการลงทุนที่ได้ตกลงกับเขาไว้ในบัญชีปัจจุบันที่เปิดเพื่อจุดประสงค์นี้ซึ่งจะช่วยให้ผู้สนับสนุน ดำเนินงานโดยไม่ต้องจัดการกับความตึงเครียดที่เราเคยเรียก เนื่องจากจะมี "การวางแผน" ของการชำระเงินที่อ้างอิงถึงหน่วยงานที่ดำเนินการโดยผู้สร้างธนาคารจะจ่ายหนังสือรับรองผลงานที่ดำเนินการในรูปแบบและเวลาที่ได้ตกลงตามสัญญา

ดังนั้นผู้สนับสนุนอาจระบุต่อผู้สร้างและ / หรือซัพพลายเออร์ว่าการชำระเงินของการรับรองหรือใบแจ้งหนี้ที่ออกจะได้รับการชำระโดยตรงจากธนาคารซึ่งจะได้รับประโยชน์จากพวกเขาเช่นส่วนลดสำหรับการชำระเงินทันทีโบนัสพิเศษโดยไม่คำนึงถึง ราคาโอกาสที่คุณได้รับในกรณีที่เป็นทั้งผู้พัฒนาและผู้สร้างสำหรับการจัดการการซื้อวัสดุและ / หรือบริการของคุณเอง

ข้อดีเพิ่มเติมอื่น ๆ ของผู้สนับสนุนคือมันจะไม่ทำให้วงจรการบริหารของมันมีราคาแพงกว่าเพราะมันจะให้การอนุมัติการชำระเงินให้กับหนังสือรับรองการทำงานหรือใบแจ้งหนี้ที่นำเสนอและที่ได้ทำหรือเสร็จสิ้นแล้ว.

อิทธิพลของเวลาต่อคุณค่าของเงิน

การวิเคราะห์โดยย่อซึ่งจำเป็นต่อการศึกษาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ จะเปิดเผยวิธีที่สะดวกที่สุดในการประเมินผลกำไรที่นักลงทุนจะประสบความสำเร็จนับจากวินาทีที่พวกเขาฝากเงินในธนาคารในฐานะหุ้นส่วนชั่วคราวของผู้สนับสนุนหรือผู้สนับสนุน

การส่งเสริมการขายอสังหาริมทรัพย์ (แฟลตวิลล่าอพาร์ทเมนท์ ฯลฯ) ซึ่งได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากระบบนี้ต้องไม่เกิน 12-18 เดือนในการดำเนินการ หลักฐานนี้นำเราไปสู่ข้อสรุปที่แนะนำให้ทำ homogenization ซึ่งประกอบด้วยจำนวนเงินของการลงทุนทางเศรษฐกิจรวมถึงดอกเบี้ยที่ตกลงกันในเวลาสูงสุดเหล่านี้โดยปราศจากอคติกับข้อเท็จจริงที่ว่าผู้สนับสนุนสามารถทำงานให้เสร็จก่อนและใช้ตัวเลือกของเขาด้วย นักลงทุนซึ่งจะเพิ่มผลกำไรประจำปีของเดียวกันเมื่อได้รับเงินและผลประโยชน์ของเขาก่อนที่จะคาดการณ์ไว้

ผลกำไรทางเศรษฐกิจสำหรับนักลงทุน

เงินที่นักลงทุนจะได้รับจากเราในฐานะ บริษัท บริหารความมั่งคั่งเท่านั้นและโดยเฉพาะในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการวิเคราะห์และจัดทำแผนการตลาดของพวกเขาซึ่งจะต้องรับประกันว่ามีตลาดที่มีศักยภาพที่ต้องการ ที่อยู่อาศัยบางประเภทซึ่งปรับราคา, คุณภาพการก่อสร้าง, การกระจายพื้นที่ ฯลฯ กล่าวโดยย่อว่าตลาดเป้าหมายยอมรับข้อเสนอด้วยความเต็มใจและซื้อแผน

ประสบการณ์ได้แสดงให้เราเห็นว่าเพื่อดึงดูดนักลงทุนที่ทำงานร่วมกันทางการเงินในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เราได้พูดคุยกันก็คือว่าในกรณีที่ไม่มีภาวะเงินเฟ้อและความไม่แน่นอนนักลงทุนที่ลงทุนเงินของเขาที่ "i" ร้อยละไม่สนใจที่จะรับรู้ สิ้นปีหรือก่อนสิ้นปี

สิ่งที่สำคัญคือการลงทุนที่คุณให้มากกว่าดอกเบี้ยที่ธนาคารหรือธนาคารออมสินเสนอให้คุณในช่วงเวลาเดียวกันอย่างไรก็ตามด้วยการรับประกันและการละลายของการลงทุนที่เหมือนกัน

สำหรับการวิเคราะห์เปรียบเทียบของเราอัตราดอกเบี้ยจะไม่เป็นอะไรนอกจากราคาของเงินซึ่งจัดตั้งขึ้นโดยตลาดทุน

ในที่สุดสิ่งที่ตั้งใจไว้กับข้อเสนอนี้สำหรับนักลงทุนที่มีศักยภาพคือการจัดหาสภาพคล่องให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เราเปิดตัว นักลงทุนมองหาผลประโยชน์และเราจะมอบให้กับเขาโดยใช้ประโยชน์จากความเป็นไปได้ทางธุรกิจในปัจจุบันของภาคธุรกิจที่เติบโตอย่างต่อเนื่องขึ้นอยู่กับข้อเสนอ นักลงทุนรายนี้มีส่วนร่วมในผลประโยชน์ที่ผู้จัดจะได้รับเมื่อขายบ้านและรับมันผ่านธนาคารทั้งทุนสภาพคล่อง - หน่วยลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในราคาต้นทุน + ดอกเบี้ยที่ตกลงกันไว้และผลตอบแทนจากการลงทุนของคุณ

นักลงทุนได้รับเมื่อเริ่มต้นของการพัฒนาหน่วยอสังหาริมทรัพย์ที่ใส่ในชื่อของเขาในสัญญาส่วนตัวและราคาคงที่คือราคาต้นทุนของบ้านที่ส่งผลให้ผู้สนับสนุน การรับประกันการลงทุนครั้งแรกคือสิ่งที่เราเรียกว่าหลักประกัน ผู้สนับสนุนดำเนินการซื้อในลักษณะเดียวกันในเวลาที่กำหนด (12-18 เดือน) ซึ่งเขาจะออกกำลังกายโดยการจ่ายเงินทุนให้กับนักลงทุน - ราคาของอพาร์ทเมนท์ในราคาต้นทุน - บวกดอกเบี้ยที่ตกลงกันไว้ในเอกสารเดียวกัน

นอกจากนี้ในเอกสารดังกล่าวนักลงทุนในฐานะเจ้าของบ้านอนุญาตให้ผู้สนับสนุนจัดการการขายให้กับบุคคลที่สามอย่างอิสระซึ่งจะมีผลเมื่อปฏิบัติตามข้อตกลงตามสัญญานั่นคือเมื่อนักพัฒนาได้ใช้ตัวเลือกการซื้อ ขั้นตอนในกระบวนการนี้จะไม่มีค่าใช้จ่ายสำหรับนักลงทุน

เนื่องจากการดำเนินการซื้อและขายเริ่มแรกที่เป็นประโยชน์ต่อนักลงทุนเกิดขึ้นเป็นเงินสดจำนวนนี้จะถูกฝากเข้าบัญชีผู้ค้ำประกันการดำเนินงานของธนาคารในบัญชีที่กองทุนได้รับการสนับสนุนจากนักลงทุนทุกคนที่ปฏิบัติตามโครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ในเวลานั้นธนาคารจะออกใบรับประกันให้แก่ผู้ลงทุนแต่ละรายสำหรับการซื้ออพาร์ทเมนต์โดยใช้เอกสารที่อ้างถึงกฎหมาย 57/68 ซึ่งระบุว่าผู้สนับสนุนคือใคร ใครซื้อบล็อกบันไดพื้นจดหมาย ฯลฯ และชื่อของ Urbanization or Promotion

ผู้สนับสนุนทำงานตั้งแต่นี้เป็นต้นไป

เมื่อขั้นตอนของการเพิ่มทรัพยากรของนักลงทุนเสร็จสมบูรณ์และชุดของเงินทุนสนับสนุนเท่ากับต้นทุนของงานโดยรวมผู้พัฒนาที่เป็นรายการแรกของงบประมาณที่จะใช้จะต้องจ่ายจำนวนมาก (หากไม่ได้มีส่วนร่วม) และสิ่งนี้จะถูกเขียนในชื่อของผู้สนับสนุนเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพื่อเริ่มโปรโมชั่น

จากนั้นจะใช้เงินทุนส่วนที่เหลือสำหรับการดำเนินงานใบอนุญาตค่าใช้จ่ายทนายความใบอนุญาตเทศบาลค่าธรรมเนียมทางเทคนิคค่าใช้จ่ายทางการตลาดเป็นต้น

จากที่นี่เช่นเดียวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นักพัฒนาจะประกาศจุดเริ่มต้นของงานและจะเริ่มขายให้กับเจ้าของบ้านในอนาคต สิ่งเหล่านี้จะซื้อที่ PVP ที่ผู้จัดได้กำหนดไว้และหากพวกเขาต้องการที่จะได้รับบ้านบางหลังสัญญาอาจยังไม่ขยายไปถึงพวกเขาตามที่เห็นได้ชัด แต่พวกเขาจะต้องทำการสำรองทางเศรษฐกิจและเริ่มเข้าสู่ธนาคารเดียวกัน เงื่อนไขการขายในบัญชีออมทรัพย์

ผู้ซื้อเหล่านี้ต้องป้อนจำนวนเงินเหล่านี้ในช่วงระยะเวลาของงานและจนกว่าจะมีการส่งมอบกุญแจ ธนาคารจะศึกษาการให้สินเชื่อจำนองพร้อมกันเพื่อให้ราคาสุดท้ายทั้งหมดที่ผู้จัดจะเรียกเก็บ

เมื่องานแล้วเสร็จกับสินทรัพย์ทั้งหมดและการดำเนินการขั้นสุดท้ายเหล่านี้ได้ดำเนินการแล้วและด้วยสภาพคล่องที่เกิดขึ้นผู้สนับสนุนจะดำเนินการตัวเลือกการซื้อจ่ายนักลงทุนสิ่งที่ได้ตกลงกันแล้ว (เมืองหลวง + ดอกเบี้ย) จากนั้นเขียนชื่อผู้ซื้อขั้นสุดท้าย ประโยชน์ของผู้สนับสนุนอยู่ในส่วนต่างที่เกิดขึ้นเมื่อดำเนินการสองอย่าง

ธนาคารจะรับประกันสิ่งที่ได้รับจากการแลกเปลี่ยน

คุณจะได้รับการชดเชยทางอ้อมของหนี้สินที่คุณจะจัดการอย่างถูกต้องเพื่อให้งานเสร็จสมบูรณ์โดยไม่มีปัญหา ความสามารถในการทำกำไรของสำนักงานจะเพิ่มขึ้นอย่างมากเพราะจะมีบัญชีสินทรัพย์ (นักพัฒนาผู้สร้างและอื่น ๆ) และความรับผิด (เงินที่ฝากโดยนักลงทุน)

มันจะกลายเป็นเอนทิตีที่ได้รับการแจ้งที่ดีที่สุดในพื้นที่ของคุณเพื่อขายผลิตภัณฑ์ทางการเงินทั้งหมด:

ประการแรกสินเชื่อจำนองที่เกี่ยวข้องกับโปรโมชั่นบัญชีที่อยู่อาศัยการออมของเจ้าของในอนาคต ฯลฯ และแก่บุคคลและ / หรือเอนทิตีที่เกี่ยวข้องในระบบเช่น:

• นักลงทุนที่จะไว้วางใจเอนทิตีที่ทำให้เงินออมหรือการลงทุนของพวกเขาจะสร้างผลประโยชน์มากขึ้นสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดทุนมากโปรโมชั่นที่มีความเชื่อมั่นที่ได้รับจากธนาคารเพื่อดำเนินการทั้งหมดเหล่านี้ มันทำให้เขาสามารถทำงานด้วยความอุ่นใจและรับประกันการลงทุนของเขาผู้จัดหาไม่ว่าจะเป็นผู้สร้างหรือคนที่คล้ายกันที่เข้ามาแทรกแซงงาน พวกเขาจะสามารถเร่งการเรียกเก็บเงินได้เนื่องจากพวกเขาจะเปิดบัญชีในสำนักงานธนาคารเดียวกันเพื่อให้สามารถโอนเงินไปให้พวกเขาได้ ผู้อำนวยการสำนักงานจะทราบวิวัฒนาการของ บริษัท เหล่านี้และอาจเสนอธุรกิจธนาคารอื่น ๆ ให้กับพวกเขาพวกเขาได้ซื้อบ้านของพวกเขาและข้อมูลที่พวกเขาได้รับมาก่อนหน้านี้จากนักพัฒนาเกี่ยวกับข้อมูลของพวกเขาในส่วนบุคคลหรือครอบครัวซึ่งได้อำนวยความสะดวกในการอนุญาตจำนองสำหรับการซื้อบ้านของพวกเขา หลังจากนั้นพวกเขาจะเป็นลูกค้าของนิติบุคคลสำหรับความสัมพันธ์ประเภทอื่น ๆ เช่นการหักบัญชีเงินเดือนใบเสร็จรับเงินแผนบำนาญเงินให้สินเชื่อผู้บริโภคประกันบ้านเป็นต้น